Marte Vasbotten

Hvis du ønsker å kjøpe og leie ut eiendom, kan du gjøre dette som en privat investering eller gjennom et eiendomsselskap. 

Det er fullt mulig å kjøpe og leie ut eiendom som privatperson hvis du ønsker det. Som en hovedregel kan du eie og leie ut opp til fire boenheter som privatperson før det regnes som næring. Dette er riktignok ikke en fastsatt regel. Har du mye korttidsutleie for eksempel gjennom AirBnb, kan utleien bli sett på som næring med færre enheter.

Skal du leie ut som næring, må du starte et eiendomsselskap. Et eiendomsselskap kan i teorien enten være et aksjeselskap (AS) eller et enkeltpersonforetak (ENK). De aller fleste eiendomsselskap er riktignok AS, som har mye lavere risiko for deg som privatperson enn i et ENK. Selskapet skal derfor følge frister og regler som gjelder deretter.

Se alle frister for aksjeselskap

Start eiendomsselskap

Krav om egenkapital

Etter Boliglånsforskriften er kravet til egenkapital som hovedregel 15 prosent. Kjøper du sekundærbolig i Oslo ligger egenkapitalen på 40 prosent. Egenkapitalen på sekundærbolig er såpass høy i Oslo fordi etterspørselen etter bolig er stor. 

Privatpersoner har lavere lånerenter enn bedrifter når det kommer til investering i eiendom. Det er fordi når en privatperson søker om lån tas det stilling til personlig formue og fremtidig inntekt, og det er derfor relativt lav risiko for bankene.

Bedriftslån er dyrere enn private lån. Dette er fordi bankene anser det som en større risiko å låne ut til en bedrift enn en privatperson. Lønnsomheten bør derfor være høy nok til å kunne betale ned avdragene og litt til hvis du skal gjøre investeringer. 

Hvorfor ha eiendomsselskap i stedet for å drive privat? 

Selv om lånet er lavere som privatperson, er det fremdeles en rekke fordeler med å ha et eiendomsselskap.

På grunn av kravet om egenkapital kan det være vanskelig å kjøpe sekundærleiligheter som privatperson. Mange har allerede tatt opp det lånet de kan i forhold til inntekten sin når de eier sin egen bolig.

For bedrifter gjelder ikke lønnen din privat når banken ser om du kan betale for deg. Har du egenkapital og muligheten til å dekke utgifter med leieinntekter, kan du få låne. Har et eiendomsselskap flere eiendommer kan banken eventuelt ta krysspant. Det betyr at banken får sikkerhet i andre eiendommer som bedriften eier, og du vil kunne få lavere renter på lånet. 

I tillegg bør du se på risikoen ved å eie og leie ut eiendommer. I et eiendomsselskap har du lavere risiko som eier enn hvis du leier ut som privatperson. Skulle du miste leieinntekter eller gå konkurs vil du ikke bli påvirket som privatperson i et eiendomsselskap, mens som privatperson vil du stå i fare for å gå personlig konkurs. 

Hvordan starte et eiendomsselskap? 

Siden eiendomsselskap faller under aksjeselskap, skal det registreres som et aksjeselskap. Du trenger derfor minst 30 000 kroner i aksjekapital. Skal du starte et eiendomsselskap kan det riktignok være lurt å ha en høyere aksjekapital for å komme i gang med kjøp av eiendom. 

Når du oppretter et aksjeselskap så må du betale et gebyr til Foretaksregisteret. Med Starte-AS.no kan du få gratis hjelp til registreringen. 

Start eiendomsselskap

94,5 % av kundene våre sier at de ville anbefalt å starte AS gjennom Starte-AS.no