Hvis du ønsker å kjøpe og leie ut eiendom, kan du gjøre dette som en privat investering eller ved å starte et eiendomsselskap.
Skal du livnære deg på eiendom, må du starte et eiendomsselskap. Det gjelder ikke for de som leier ut en enhet i huset sitt, men de som driver eiendomsselskap som en bedrift.
Et eiendomsselskap kan i teorien enten være et aksjeselskap (AS) eller et enkeltpersonforetak (ENK). De aller fleste eiendomsselskaper er riktignok AS, som har mye lavere risiko for deg som privatperson.
Hvordan starte eiendomsselskap
Siden eiendomsselskap faller under aksjeselskap, skal det registreres som et aksjeselskap. Du trenger derfor minst 30 000 kroner i aksjekapital. Skal du starte et eiendomsselskap kan det riktignok være lurt å ha en høyere aksjekapital for å komme i gang med kjøp av eiendom.
Slik starter du eiendomsselskap:
- Start et aksjeselskap →.
- Kjøp og lei ut en eiendom.
Du kan opprette aksjeselskap via Starte-AS.no. Da får du med en komplett oppstartspakke slik at du kan komme raskt i gang med eiendomsfirmaet ditt:
- Stiftelsesdokumenter, vedtekter og aksjeeierbok.
- Hjelp til registrering i Foretaksregisteret.
- Bankkonto til aksjekapital.
- Conta sitt smarte faktura- og regnskapssystem.
Se hvor enkelt det er å starte eiendomsselskap med Starte-AS.no:
Egenkapital når du skal kjøpe bolig gjennom AS
Etter boliglånsforskriften er kravet til egenkapital som hovedregel 15 prosent. Kjøper du sekundærbolig i Oslo ligger egenkapitalen på 40 prosent. Egenkapitalen på sekundærbolig er såpass høy i Oslo fordi etterspørselen etter bolig er stor.
Kom i gang med ditt eget eiendomsselskap nå →
Lån til eiendomsselskap
Privatpersoner har lavere lånerenter enn bedrifter når det kommer til investering i eiendom. Det er fordi når en privatperson søker om lån tas det stilling til personlig formue og fremtidig inntekt, og det er derfor relativt lav risiko for bankene.
Bedriftslån er også dyrere enn private lån. Dette er fordi bankene anser det som en større risiko å låne ut til en bedrift enn en privatperson. Lønnsomheten bør derfor være høy nok til å kunne betale ned avdragene og litt til hvis du skal gjøre investeringer.
For bedrifter gjelder ikke lønnen din privat når banken ser om du kan betale for deg. Har du egenkapital og muligheten til å dekke utgifter med leieinntekter, kan du få låne. Har et eiendomsselskap flere eiendommer kan banken eventuelt ta krysspant. Det betyr at banken får sikkerhet i andre eiendommer som bedriften eier. Krysspant kan også gi deg lavere renter på lånet.
Investere i eiendom uten egenkapital
Det finnes noen muligheter til å investere i eiendom uten egenkapital, men ingen av disse innebærer å starte ditt eget eiendomsselskap.
Du kan, for eksempel, investere i eiendom ved å kjøpe aksjer i et eiendomsselskap eller investere i aksjefond for eiendom. Begge disse investeringsformene er relativt sikre. Risikoen er lavere, du får ingen månedlige utgifter eller ansvar for vedlikehold og oppussing.
På denne måten kan du investere i eiendom uten egenkapital, men du vil altså ikke eie eiendommen i sin helhet.
Kjøpe næringseiendom privat
Det er fullt mulig å kjøpe og leie ut eiendom som privatperson hvis du ønsker det. Som en hovedregel kan du eie og leie ut opp til fire boenheter som privatperson før det regnes som næring. Dette er riktignok ikke en fastsatt regel. Har du mye korttidsutleie, for eksempel gjennom AirBnb, kan utleien bli sett på som næring med færre enheter.
Selv om lånet er lavere som privatperson, er det fremdeles en rekke fordeler med å ha et eiendomsselskap.
På grunn av kravet om egenkapital kan det være vanskelig å kjøpe sekundærleiligheter som privatperson. Mange har allerede tatt opp det lånet de kan i forhold til inntekten sin når de eier sin egen bolig.
I tillegg bør du se på risikoen ved å eie og leie ut eiendommer. I et eiendomsselskap har du lavere risiko som eier enn hvis du leier ut som privatperson. Skulle du miste leieinntekter eller gå konkurs vil du ikke bli påvirket som privatperson i et eiendomsselskap, mens som privatperson vil du stå i fare for å gå personlig konkurs.
Eiendom er i utgangspunktet en ganske sikker investering. Men det er dyrt å komme i gang med kjøp, salg og utleie. Husk å være OBS på at det kan dukke opp uforutsette utgifter. For eksempel vannlekkasje i utleieenheter, forsinket byggearbeid eller høyere priser i materiell. Det gjelder også å sette seg nøye inn i skattereglene for kjøp og salg av bolig før du regner ut potensiell profitt ved investeringen.
Starte eiendomsselskap på 24 timer
Trenger du å komme raskt i gang med det nye selskapet ditt? Da kan hylleselskap være et alternativ for deg. Et hylleselskap er et ferdig stiftet aksjeselskap, som du kan kjøpe for å komme i gang med driften med det samme.
Starte-AS.no leverer hylleselskap i samarbeid med Aksjefabrikken. Ved bestilling får du et tomt AS, pluss ett år gratis Smart-abonnement i Conta sitt faktura- og regnskapsprogram.
Slik kommer du godt i gang med driften av det nye selskapet ditt!
